Dachinspektion mit Drohne für Hausverwaltungen: vom Auftrag bis zur Weitergabe
Wie Hausverwaltungen eine visuelle Dachinspektion per Drohne beauftragen, was sie danach erhalten und wer die Bilder fachlich bewertet.
Für Hausverwaltungen ist eine Dachinspektion per Drohne vor allem ein Weg zu einer geordneten Bildgrundlage. Sie zeigt den sichtbaren Zustand der Dachflächen, bevor ein Dachdecker oder Sachverständiger entscheidet, ob und wo genauer hingesehen werden muss. Die fachliche Bewertung bleibt beim Fachbetrieb. Der Ablauf hat vier Schritte: Auftrag klären, befliegen, sichten und ordnen, weitergeben.
Wann ist eine visuelle Dachinspektion sinnvoll?
Typische Anlässe in der Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sind:
- Ein Verdacht oder eine Auffälligkeit, etwa eine Meldung aus dem Haus, die eine gezielte Prüfung durch einen Fachbetrieb vorbereiten soll.
- Ein Unwetter wie Hagel oder Sturm, nach dem datierte Übersichts- und Detailbilder an Fachbetrieb oder Versicherung weitergegeben werden sollen.
- Die Planung von Instandhaltung oder Sanierung, für die eine aktuelle Bildgrundlage zur Priorisierung, für Angebote und für die Eigentümerversammlung gebraucht wird.
- Eine turnusmäßige Bestandskontrolle mit Perspektiven, die sich bei späteren Terminen wiederholen lassen.
- Abstimmungen und Rückfragen mit Gremien, Gutachtern oder Dachdeckern, für die alle Beteiligten dieselben Bilder sehen sollen.
In allen Fällen liefert die Drohne Bilder, keine Diagnose. Dokumentiert werden die vereinbarten, einsehbaren Dachbereiche. Verdeckte Bauteile, Feuchtigkeit unter der Dachdeckung und im Bild nicht erkennbare Schäden lassen sich damit nicht zuverlässig beurteilen. Auch unauffällige Aufnahmen belegen deshalb keine Mangelfreiheit. Die fachliche Bewertung und die Entscheidung über weitere Prüfungen liegen beim Dachdecker oder Sachverständigen.
Was braucht es für die Anfrage?
Für eine erste Einschätzung reichen wenige Angaben:
- die Adresse des Objekts,
- ein Außenfoto des Gebäudes,
- der Anlass der Inspektion,
- die Anzahl der Gebäude beziehungsweise Dachflächen,
- der gewünschte Umfang: Übersichten, festgelegte Detailbereiche oder zusätzlich ein 3D-Modell.
Vor einer Terminzusage prüfe ich Lage, Luftraum und Startplatz und kläre, welche Sicherheitsmaßnahmen am Objekt nötig sind. Ist eine Freigabe oder eine Absprache mit Nachbarn erforderlich, erfahren Sie das ebenfalls vorher. Den Festpreis erhalten Sie, bevor ein Termin vereinbart wird.
Benennen Sie eine Ansprechperson für den Zugang zum Startplatz. Vor dem Flug werden erforderliche Überflugzustimmungen und die Information der Bewohner geklärt. Ebenso muss feststehen, ob Personen oder private Bereiche aufgenommen werden und auf welcher Grundlage die Bilder gespeichert und weitergegeben werden dürfen. Eine Bewohnerinformation allein ersetzt erforderliche Zustimmungen oder datenschutzrechtliche Voraussetzungen nicht.
Was passiert bei der Befliegung?
Die Drohne erfasst die Dachflächen systematisch: zuerst die Übersicht, dann die vorher festgelegten Detailbereiche, zum Beispiel Kamine, Gauben, Kehlen, Rinnen oder Anschlüsse. Das Dach muss dafür nicht betreten werden, und für die Aufnahmen allein ist weder Gerüst noch Hebebühne nötig. Eingesetzt wird die DJI Matrice 4E.
Regen, Nebel und starker Wind sind für Flug und Aufnahmen ungeeignet. Bei ungeeignetem Wetter verschieben wir den Flug und vereinbaren einen Ersatztermin. Ein wetterbedingter Ersatztermin kostet Sie nichts.
Was erhalten Sie nach der Inspektion?
Nach der Befliegung werden die Aufnahmen gesichtet, den einzelnen Dachflächen zugeordnet und die vereinbarten Detailbereiche nummeriert. Sie erhalten:
- alle Bilder in voller Auflösung,
- eine geordnete Übersicht der aufgenommenen Dachseiten,
- die nummerierten Detailbereiche,
- eine Dateiablage, benannt nach Dachfläche und Himmelsrichtung und versehen mit Datum.
Die Nummerierung dient der Orientierung, damit alle Beteiligten über dieselbe Stelle sprechen. Sie ist keine Schadenskartierung und keine Bewertung. Thermografie ist nicht Teil dieser Leistung.
Wer bewertet die Bilder, und wie geht es weiter?
Die fachliche Bewertung übernimmt der zuständige Dachdecker oder Sachverständige. Er entscheidet auch, ob eine Begehung, eine Reparatur oder eine weitere Prüfung vor Ort nötig ist. Auf Wunsch gehe ich das Material gemeinsam mit Ihrem Dachdecker durch.
Für die weiteren Schritte heißt das:
- Dachdecker oder Sachverständiger: erhält die geordnete Bildgrundlage und bewertet sie.
- Versicherung: Die Bilder sind datiert und zeigen die festgelegten Detailbereiche im Zusammenhang mit der gesamten Dachfläche. Das kann bei der Schadensmeldung helfen. Über die Regulierung entscheidet die Versicherung, nicht die Aufnahme.
- Eigentümerversammlung oder Beirat: Die Bilder machen den Zustand für alle sichtbar, die nicht aufs Dach können, und erleichtern die Abstimmung über Angebote und Prioritäten.
Wichtig: Eine Filmproduktion mit Drohnenbetrieb ist kein Sachverständigenbüro. Von mir kommen das Bildmaterial und seine Ordnung, die Bewertung kommt vom Fachbetrieb.
Wie könnte das in der Praxis aussehen?
Ein Planungsbeispiel: Angenommen, eine Hausverwaltung betreut eine Wohnanlage mit drei Gebäuden. Nach einem Sturm melden Bewohner Feuchtigkeit im Dachgeschoss eines Hauses.
- Anfrage: Adresse, Außenfoto, Anlass Sturm, drei Gebäude, Detailbereiche am betroffenen Haus, Übersichten aller Dachflächen.
- Prüfung und Festpreis: Befliegbarkeit, Startplatz und Sicherheitsmaßnahmen werden geklärt, danach folgt das Angebot.
- Befliegung: Übersichten aller drei Dächer und Detailaufnahmen der festgelegten Bereiche.
- Weitergabe: Die geordnete Bilddokumentation geht an den Dachdecker, der entscheidet, ob eine Begehung nötig ist.
Werden dieselben Perspektiven später wiederholt, lassen sich Zustände über die Zeit vergleichen. Wie wiederholbare Perspektiven vorbereitet werden, beschreibt der Beitrag zur Baudokumentation mit Drohne am Schlossareal Heitersheim.
Der nächste Schritt
Senden Sie Adresse, Außenfoto, Anlass und Anzahl der Dachflächen. Sie erhalten eine Rückmeldung zu Befliegbarkeit, Umfang und Festpreis.
Objekt und Befliegbarkeit prüfen lassen